高层住宅会不会沦为贫民窟？

高层住宅会不会沦为贫民窟？我的答案很明确，会的，而且正在发生。这不是危言耸听，因为剧本早就已经写好了，欧洲人已经替我们演过了一遍。

第一幕欧洲的高层梦睡1950年代的欧洲，刚刚从二战的废墟中爬起来，赶上婴儿潮，驻防紧张到了极点。法国建筑师科西布耶提出光辉城市计划，把房子往天上堆，用垂直的空间解决水平的压力。这个想法当时被奉为圭灭。英国最疯狂时，新建住宅80%都是高层，所有人都相信这就是现代文明的方向。然而仅仅过了20年后，噩梦就开始了，混凝土开裂，管道秀竹，电梯瘫痪，维护成本像滚雪球一样的膨胀。更要命的是社会的分成，有钱人率先都已经逃跑了，留下的都是走不动的穷人，物业费说不上来，服务质量断崖式下跌，治安越来越差，典型的贫民窟进化历程。1972年，美国盛路一丝炸掉了著名的普鲁伊特爱。几个公寓。1979年，英国利物浦也开始爆破高层住宅，整个欧洲掀起了一场拆楼的运动，那些曾经的现代化标志一栋接着一栋被夷为平地。2017年伦敦格伦费尔大火，再次印证高层建筑就是一个错误。

第二幕，中国无奈的选择明知道是坑，为什么我们还要跳？答案很简单，当时我们没得选。1998年房改前，城镇居民人均住房不到6㎡，三代同时是常态。房改后，住房市场化，但钱从哪里来？土地财政应运而生，地方政府卖地，开发商建房，老百姓买房。这个循环一旦开启，就根本停不下来。土地有限，需求无限，怎么办？只能往天上发展。同一块地，建6层卖200套，建30层卖600套，这个账谁都会算。更关键的是人口压力。20年间，3亿农民进城，城镇化率从30%飙到65%，这么大的规模，人口迁移不见高。层根本都装不下，所以高层住宅本质上是用空间换时间，用未来的维护成本换当下的居住面积。

第三幕，账单到期的时刻，透支总是要归还的，而且利息惊人。先说消防，国内消防云梯一般只能到15层，超过这个高度基本上就是听天由命。全国101米的超高云梯总共也才40台，而且很多老旧小区道路狭窄，云梯车根本都进不去。火灾的时候，烟囱效应更是物理的规律，电梯井、管道井变成天然的烟道，火势以每秒8米的速度往上窜，100米的高楼烧到顶只需要十几秒。再说维护成本，电梯的寿命只有15~20年，管线差不多也是这个期限，但房子设计的寿命是50~70年，这意味着核心设备至少要换两到三轮，香港鸿福苑火灾前正在翻新外墙，8栋楼报价3.3亿港币，每户均摊15万，深圳前海时代才15年的楼龄，外墙防水就花了1.08亿，更可怕的是，70%的维修支出集中在建筑生命的最后20年。保守估算，一套高层住宅的全生命周期，维护成本至少相当于房价的30%~50%，维修基金按房价3%收取，300万的房子也就才9万块，杯水车薪，而且动工需要2/3的业主同意。低层楼主呢，觉得跟自己无关，搬走的根本都不愿意掏钱，准备卖房的也更不想增加成本，最后是集体的摆烂，直到问题严重到无法回避。第4幕击鼓传花的游戏终结。

过去40年，维修成本没有成为问题，是因为房子还没有老化就被拆迁重建了，房价持续上涨，永远有人高价接盘，这是一场完美的击鼓传化。2021年后，游戏规则变了，房价见顶回落，人口拐点出现，城镇化增速放缓，我们试想这样一个场景，你30岁买房，60岁还清房贷准备养老，可房子恰好进入了老化的爆发期。每隔几年就是一笔数万甚至十几万的维修费，退休金根本都扛不住。想卖一套房龄30年以上的房子，随时都可能产生大额的维修成本，哪个傻子愿意接盘？日本现在就有这样大量的负资产，房子免费送都没有人要，因为维修成本已经超过了房子本身的价值，有钱的跑了，没钱的困手，维护越差，房子越破，恶性循环开始。欧洲走过的老路，我们正在重走最后清醒的认知。

说这些不是要否定高层住宅的历史功绩，没有大规模的高层建筑，不可能在20年里解决3亿人的居住问题，它是特定历史阶段的必然选择。只是任何模式都有生命周期，当年的权益之计正在转化为需要偿还的长期债务，政策已经在调整。2021年住建部限制高层建设，各地新出的土地容积率明显在下降，低密度的产品正在回归主流，对普通人来说，还没买房的条件允许，优先考虑低密度的产品。已经买了高层的，做好长。及持有和定期维护的准备。这场持续20多年的高层住宅浪潮正在进行价值重估的新阶段。认清趋势，理性应对比盲目乐观或者过度恐慌更重要。历史不会简单的重复，但会惊人的相似。

-----文章出处：三省samsang